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长租公寓能否“活”下来?行业巨头不看好兼并收购

   日期:2019-09-11 18:06:38     来源:上砂德丰网    浏览:273    评论:0    

思源地产副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说,由于“二房东”模式没有所有权,一旦市场发生不可预期的变化,比如地价房价快速上扬,成本将很难控制。此外,如果“二房东”运营得好,“大房东”看了“眼红”,也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间。

曾有人指出,互联网几乎为零的边际成本可使其线上业务迅速扩张,只有规模最大者才能最终取胜。但需要线下广泛布局的业务则不然,因为其需要十分本地化的专业服务,可以各自“占山为王”,不利于一家独大的格局形成。在共享单车行业中,有人依照这个理论认为线下端的“去中心化”会抵消线上端“中心化”的趋势,然而,通过激烈竞争,最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存下来,而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业,即便产品质量更好,也未能存活。

2017年初,魔方与中航信托成立蓝山资产,聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理,由“轻资产”模式转向“重资产”模式。“我们的兄弟公司一旦物色到好物业,会交给我们来运营和管理,但魔方公寓的核心能力并不在这里,和大型开发商抢地块,实在不是我们可以做得到的。”金喆说。

财新锐联CEO段嘉尚指出,并不是所有新经济公司都一定取得很好的发展,整个指数的设计有利于通过选一篮子股票来帮助投资者分散风险。

“小而美”企业在夹缝中求存活

幸福居创始人王虎则对中小规模企业到期离场已做好心理准备。“我们借贷资金的年利率超过30%,而巨头企业的年利率只有百分之十几,他们对外发债的利率更是只有个位数。”他说,巨头们更低的资金成本确保了他们可以将收回成本的时间推迟到3年甚至四五年后,而幸福居这样规模的企业必须在3年甚至两年内收回成本,才能保证稳定的现金流,这对中小规模企业来说是很大的问题。“由于我们在成都布局得早,早期房源我们付出的成本很低,可一旦这些房源租期结束,自如在大部分房源中都能以高于我们500元甚至1000元的价格拿房,会对我们形成巨大的优势,那时候我们就该离场了。”而对于自持物业,王虎的回答很干脆不可能。“我们与合伙人也考虑过这个问题,但对于我们这样只有几千间规模的运营商来说,要想自持很难。”

据不完全统计,当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中,已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。贝壳研究院(原链家研究院)2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》称,租赁业务的机构化率目前已进一步提升,一线城市新开公寓门店增长率超35%。此外,规模较大、运营范围向全国扩张的巨头格局已初现端倪:对包含超过1000家分散式长租公寓运营商的统计结果显示,估值位列第一的自如估值为200亿元,超过第二名一倍多。贝壳研究院预测,未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚。

金喆所说的产品条线的互补,或许是行业整合中的关键参照标准。如今,我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线:针对高端商务人士与精英阶层的精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍(又称蓝领公寓)。“当某个企业在发展过程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时,兼并就自然而然地发生了。”王虎说。

利润被压缩,部分“二房东”改走“大房东”路线

值得注意的是,一些“二房东”在对他们不利的市场格局中,随着自身运营权业务的规模扩大,也开始了对地产的布局,并变身为“大房东”。以连锁快餐品牌麦当劳为例,其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务。麦当劳2016年的财报显示,其地产出租一项的利润就已经达到全财年利润的50%。

互联网行业习惯性的“只有第一名才能活下来”的口号是否也会出现在长租公寓中?

一位长租公寓企业高管接受《中国经济周刊》记者采访时分析,自如虽然也有“自如寓”这种集中式公寓,但大量房源还是在各小区中的分散式公寓。相较于集中式公寓,分散式公寓的管理半径更长、成本较高,收购者的兴趣不大。

需要说明的是,并非所有雇佣未成年人工作都属于使用童工。根据国际标准,该报告使用童工是指使用未成年人从事危险性工作,或工作时间太长,或雇佣儿童太年幼。其后果是使儿童置于危险之中,剥夺他们健康童年的玩耍时间,或妨碍他们接受教育。例如歌舞团、杂技团这类必须从小培养其技能的行业或工作,雇佣未成年人不属于使用童工范畴。(更多新闻,请关注新京报微信公号:bjnews_xjb)

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运房局表示,内地高铁营运商及港铁公司正就票务系统接受以内地居住证购票进行研究。广深港高铁香港购票系统包括香港购票网站、香港电话购票热线、西九龙站B1层的票务处、设于西九龙站的售票机,以及本地旅行社代理。乘客可凭《港澳居民来往内地通行证》(即回乡证)购票。

“长租公寓项目找到我们的有很多,出于谨慎和对未来的不确定,我们一个都没投。”星瀚资本创始合伙人杨歌说,他对长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”(大房东)在欺压“运营权”(二房东),“这种不合理的结构导致所有权这一层的利润很大,有得‘炒’,而运营权这一层的利润十分薄,没有太多人重视这块业务,更‘懒’得按照运营商的需求开发合适的物业租给他们。”

受返程高峰和天气因素影响,上海市多个路段出现较严重拥堵。

另外,本月以来,包括上海、杭州、重庆、济南多地城市轨道交通规划获批,加上此前7、8月获批的长春和苏州轨交规划,今年下半年以来,一二线大城市的轨道交通建设成为基建补短板的重点。

新京报快讯(记者 邓琦)据媒体报道,近日,联合国环境署执行主任埃里克·索尔海姆辞职。30日上午生态环境部召开新闻发布会,针对媒体提问这一人事变动是否会影响到环境部与环境署的合作关系?

中国网财经7月31日讯 重庆市食品药品监督管理局官网近日发布2017年第3期药品质量公告,公告显示,6批次药品抽检不合格。其中,怀仁德药房大渡口区朵力店所售的标称吉林万通药业集团梅河药业股份有限公司生产的妇科调经片不合格。

对于这首“未听曲,先应情”的歌曲来说,看到歌曲的名字便俘获了大片粉丝的心。无论是从创作词曲开始,到编曲、监制编曲,再到现场录制各样乐器,完成混音与母带制作,均由南风一手安排,操持,全身心为音乐注入情感和能量。南风用温柔细腻的声音,唱出了最真实质朴的爱情,也道出了真实生活里夫妻之间细小却伟大的爱,似有人在耳边轻轻诉说,娓娓道来的爱更让人一听倾心。该歌曲的成功发行,是南风音乐道路上一个新的突破点,也是他迈向音乐巅峰的一大步伐。南风用自己对爱情、对生活的理解和感悟,一点点的融入到自己的音乐中,形成独具自身魅力的好歌曲、好音乐。

“第一轮淘汰刚刚开始,其实真正的竞争也才刚开始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居创始人王虎告诉《中国经济周刊》记者,在2017年下半年与当地另一家长租公寓Funx合并运营后,面对自如、蛋壳和魔方等行业巨头对西南地区市场的大举“进攻”,如今他总算可以稍微松一口气。目前幸福居和Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经超过5000间,不过王虎知道,在政策红利的推动下,各巨头纷纷扩大营业规模,长租公寓的激烈竞争才刚刚拉开帷幕。

与市场分析相反,作为行业巨头之一的自如并不认为收购与兼并的道路能走得通。自如CEO熊林近日对《中国经济周刊》记者明确说道:“大家在长租公寓行业中对兼并收购有一个误区,其实收购兼并的模式在这个行业很难走通。最核心的问题是,各家长租公寓产品的品相、质量差距非常大。一些公寓如果在当下规模不够大、运营不够好,在到达临界点时已经亏损得很严重了,此时离与业主租约到期的时间也不远了。在这种情况下,并购来的资产还剩多大价值?是否会贬值,甚至成为负担?”

其实,多数公寓运营商无论从宣传还是实操角度,都在凸显自身的“互联网基因”,以流量经营的模式试图将一个稳定的人群保留在其服务的场景中,使其在体系内发生重复消费,并试图开发其在社交、搬家、维修等其他方面的新需求,以拓展增值服务。比如,一些租赁巨头的房客既能在线下看房,也能在线上全面了解房源,之后通过电子密码门禁,就可以直接拎包入住,不用再经过传统的中介服务人员。而在接收房源一端,电子化量房、以智能的方式推算出房屋市场价,已是常见的信息化手段。

“李白月”的首讲嘉宾就是备受大家喜爱的于丹教授。作为中国古典文化的普及传播者,于丹教授在中央电视台《百家讲坛》、《文化视点》等栏目,通过《论语心得》《庄子心得》《论语感悟》等系列讲座普及、传播传统文化,以生命感悟激活了经典中的属于中华民族的精神基因,在海内外文化界、教育界产生广泛影响。拥有无数粉丝的于丹教授也是唐朝大诗人李白的“超级粉丝”,她曾在不同的场合讲解过李白的诗酒人生,受到观众的一致追捧和认可。

2015年4月,1975年1月出生的陈飞被任命为山东德州市委副书记、代市长,并于4个月后去“代”转正,成为山东最年轻的地市级市长。陈飞已经是“75后”,但他还不是最年轻的,地市级市长郄英才出生于1975年9月,比他小8个月。

在“所有权”与“运营权”的关系中,由于我国租赁市场不是非常发达,对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善,大房东往往是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商告诉《中国经济周刊》记者,大房东在与运营者关系上的强势是多方面的,比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等。

中国科学院古脊椎动物与古人类研究所研究员高星说,石叶技术体系是极为典型的、西北方人群的风格,更早时期曾流行于非洲、欧洲、西亚。在5到3万多年前,西伯利亚同时生活着尼安德特人、丹尼索瓦人和早期现代人,那里有更早、更典型的石叶工具。

王虎则希望幸福居和Funx继续以“小而美”的方式顽强生存下去。“我看到一些只有2万+或者3万+规模的本地企业目前活得都还不错,也都实现了盈利。Funx专注于同性恋群体,这个小众市场暂时还没被巨头看上眼,在巨头都在大规模进行标准化和大众化房屋的布局之时,我们有很长一段时间可以利用。”他说,根据他的观察,目前所谓白领公寓、青年公寓和精英公寓3个条线,更多的是为了给投资方“讲故事”,其实同质化情况非常严重,“未来我们的生存之本就是‘有特色’,趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机。”

王虎则认为,已经形成很强运营体系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓,需要一套一套地实地测量,并对每间房屋进行改造,与其这样还不如按照自有的标准去扩张,这样更划算。在王虎看来,自如的标准化和一致化在业内是较为知名的,“目前巨头都在抢食政策带来的红利,在大众化和标准化的房屋上下功夫,无论是Funx这种小众产品还是幸福居,在他们眼里的价值其实并不大。”

该负责人指出,需要说明的是,下调粮食最低收购价并不意味着市场收购价必然下降。粮食最低收购价不是市场的实际收购价,而是在市场价格过度下跌时起到托底作用。一般情况下农民随行就市出售粮食,只有当主产区市场粮价低于最低收购价时,国家才启动最低收购价执行预案,指定收储企业按照最低收购价入市收购,避免市场价格过度下跌,保护农民利益。也就是说,通常情况下市场价格都应高于最低收购价,价格水平主要由市场供求决定。经过几年的政策完善,最低收购价向托底功能回归,市场机制作用更加有效发挥,市场化收购空间进一步拓宽,今年小麦市场收购价基本在每斤1.2元以上运行,高于最低收购价水平。而且,在下调2019年小麦最低收购价同时,国家将加大“优质粮食工程”实施力度,更好地鼓励地方和农民扩大优质专用小麦等生产供给,通过优质优价实现农民增收;同时,还将探索开展粮食作物完全成本保险和收入保险试点,充分发挥农业保险在保护农民利益中的重要保障作用。因此,2019年小麦最低收购价每斤微降3分,对农民收入和小麦生产总体影响不大。

重庆市海外引才英国联络处负责人、峰一国际(英国)CEO姜敖在国创会上被授予“重庆引才大使”称号。她认为,海外高层次人才的到来,将为地方经济科技建设“添砖加瓦”。地方在开展引才引智工作时,除了要为人才搭平台,还可加强城市形象宣传工作。下一步,她将在有关部门指导下打造“重庆市海外高层次人才驿站”,加大引才力度,实现“内引外联,以人才引人才”。

建立垃圾分类激励处罚机制。从“按人按月收费”向“按体积按分类程度收费”转移,加大乱扔垃圾的惩处力度,将已分类的有害垃圾、可回收垃圾不计入生活垃圾核定量。

杭州青少年“生态治水”科学考察活动汇报仪式现场。 王题题 摄

在杨歌看来,运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支,但大多数运营商过得都不太好,“还是因为利润太薄,大部分利润被‘所有权’拿走了。”

为了成为“大房东”,自持物业成为可行性较高的路径之一。但“二房东”要想自持物业并不容易。

长租公寓是否会追随这一“剩者为王”的原则,“小而美”能否留下?自如CEO熊林认为,长租公寓在单体城市运营规模不小于20万间,整体规模不小于百万间,才算是过了“规模关”,在这一过程中,前期的IT系统投入显得十分重要,是支撑规模迅速扩大的基础,对小规模企业而言压力很大。

2017年7月,九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前,“机构化租赁”的市场供应量严重不足就已是经常被讨论的话题。2016年12月,链家研究院发布的《租赁崛起》称,租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%。

8月16日,纽约大学医学院宣布,为了减轻医学院学生的压力,将在不考虑学生的入学表现及经济情况的前提下,一视同仁为每一位被录取的和正在就读的医学博士生(MD)提供奖学金,此金额将涵盖所有的学费。要知道,纽约大学医学院每年的学费都高达5万多美元。纽约大学医学院的做法,让许多家长和学生都羡慕不已,不少拿到其他学校offer的同学都发出感叹:“为什么没有我的学校呢!”

自如同样没有当“大房东”的打算。“我们的核心能力还是在运营,持有物业对我们来说成本太高了,也不利于完成当前迅速扩大规模的任务。”一位不愿具名的自如内部人士告诉《中国经济周刊》记者。

2月16日,小选手们在KOOV专项挑战赛比赛中。 赵晶 摄

“小而美”的长租公寓能否活下来?

行业巨头不看好兼并、收购

中新网成都6月7日电 (张浪 曾猛)7日8点30分,四川达州一考生在到达考点走下警车后,给了护送她的交警张允一个大大的拥抱,以表示对交警在她护送的感激之情。据了解,这位考生家住达州城区西外,一直拦不到车,眼看快到开考时间,就在她万分焦急之际,张允驾驶的巡逻中的“爱心护考车”正好巡逻到此处,确保了她按时顺利到达考点。

在价格方面,东莞中原战略研究中心统计数据显示,2018上半年,全市二手住宅挂牌价为18013元/平方米,比去年上半年的15071元/平方米。从区域和楼盘来看,虽然有部分镇街挂牌价高于一手住宅成交均价,但是与同区域一手楼盘相比,目前的二手住宅报价和成交价格仍然较一手房低上不少。东莞中原认为,东莞整体暂时没有出现一、二手房价“倒挂”的现象。

今日社评

《山东省海域使用管理条例》也显示,海域使用权除依法申请取得外,有条件的应当通过招标或者拍卖的方式确定海域使用权人。海域使用权人在批准的海域使用年限内,可以依法转让、出租、抵押海域使用权,但法律、法规另有规定的除外。

“陪同他们,怕他们万一不舒服,腿脚不方便,有个安全保障。带了治心脏病的保心丸、治血压高的药、云南白药喷雾剂等急救药品。”参观中,随行的社区医生卢医生背着医药箱,搀扶拄着拐杖的同行者。

朴正熙家庭照

4月5日,中国联通曾发布公告称,控股股东联通集团正在筹划并推进开展与混合所有制改革相关的重大事项,该重大事项拟以公司控股股东联通集团以及中国联通为平台,可能涉及联通A股公司的股份变动事宜。

然而,业内还是不乏整合与并购的案例。除了2017下半年Funx与幸福居的合并外,魔方公寓也入股收购了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服务集团副总裁金喆向《中国经济周刊》记者证实,魔方入股后成为V客青年公寓的大股东,V客也进入了魔方产品体系之中,成为以初入社会的青年为主要受众的产品。“青年公寓这个品类有它独特的价值,它充实了魔方的产品线,进入魔方公寓的体系后‘过得很好’。”

在各路优势资源向头部企业汇聚之时,有分析认为,长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力。作为侧面的证明,长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字。“在对新房的竞争中,如果我们只能以2000元的价格拿房,而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本,就到了我们该退出的时刻了。”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观。

4月15日, 政法领导干部专题研讨班在中央党校开班,专题学习贯彻习近平总书记在中央政法工作会议和省部级主要领导干部专题研讨班上的重要讲话精神。中共中央政治局委员、中央政法委书记郭声琨出席开班式并讲话。 摄影 郝帆

公告显示,嘉应制药拟以自有资金对嘉应大健康增资3000万元,增资完成后,嘉应大健康注册资本变为5000万元。嘉应大健康主营健康管理咨询,为医疗技术专业领域技术开发、技术咨询、投资兴办医院等业务。嘉应制药对其增资,旨在以嘉应大健康为平台,拓展新业务,同时为设立孙公司准备。新京报记者查询资料看到,嘉应大健康刚成立于2018年9月27日,是嘉应制药为了探索新业务增长点,培育新的利润增长点,更好地布局优质战略性项目及进行产业链整合。与之相配套的是,此次嘉应制药拟使用自有资金在香港设立的全资子公司香港嘉应国际注册资本为10万港币,主营投资、股权投资等。嘉应制药认为,此举有助于拓宽公司的总体经营范围,深入挖掘行业领域潜在的投资机会。

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